Valg av megler - Steg 3 i boligsalget

Etter du har hatt meglere på befaring, og fått tilbud fra flere, er det din tur til å sammenligne og velge megler. Hva skal man basere dette valget på? Hva skjer etter du har valgt megler?

Velkommen hit for å se hele podcasten! Du finner den også på spotify, eller hvor enn du hører podcast.

Henrik er førstegangsselger, og har gjort klart en rekke spørsmål til Sebastian Eide, som er megler hos Eie Eiendomsmegling Bergen. Svarene ser du her!

Hva skal man i første omgang vektlegge når en velger megler?

Det lønner seg å ta et steg tilbake og spørre seg selv “hvorfor skal jeg egentlig ha en eiendomsmegler?” For de fleste vil svaret være ganske enkelt: “For å få så mye som mulig for boligen min”. Naturlige spørsmål etter det er å se på hvilken av meglerne du nå har møtt som kan tilrettelegge for at du får så mye som mulig for boligen, og hvem av dem har den beste planen for at dette skal gå så bra som mulig.

Bør jeg stole på magefølelsen, eller er dette en avgjørelse som bør tas basert på ren logikk?

Magefølelsen skal en ikke undervurdere! Den følelsen man sitter igjen med er jo helhetsinntrykket av meglerne du har å velge mellom. Uten å si noe om hvor mye eller lite det skal vektlegges er det relevant å ha med i beregningen. Selvsagt: Dette er en avgjørelse som primært bør taes med hjernen. Se nøye på hva de forskjellige meglerne har tilbudt, se nøye på arbeid de har gjort tidligere (for eksempel boligannonser på finn.no) og tenk gjennom hvilken av disse meglerne du tror kommer til å gjøre det best for deg. Spesielt kan det lønne seg å forsøke å se hva de spesifikke forskjellene på meglerne er. Hva får jeg i megler 1 som jeg ikke får i megler 2 og 3?

Hvor mye bør jeg la erfaringen til megleren spille inn når jeg skal velge?

Det er en avveining man bør ta. De to ytterpunktene er gjerne en som er ung og ikke så veldig rutinert, men som virkelig er sulten, og vil gjøre absolutt alt som står i ens makt for å selge din bolig på en så god måte som mulig. På den andre siden av spekteret er en eldre, mer rutinert megler, som har vært i bransjen lenge, og har mye erfaring - men som kanskje ikke er like aggressiv og sulten. Det har forøvrig skjedd veldig mye i meglerbransjen de siste årene, og det ser ikke ut som at den utviklingen kommer til å stoppe opp med det første - så du bør passe på å få deg en megler som holder seg oppdatert.

Er det en typisk fallgruve å gå for den megleren som har gitt deg høyest prisantydning?

Absolutt. Mange velger den megleren som har gitt høyest prisantydning, og begrunner det med at denne megleren virker å ha mest tro på boligen. En verdivurdering skal i prinsippet være tre ting

  • Meglers objektive vurdering av hva boligen er verd i dagens marked
  • En pris som du, som boligselger, er villig til å akseptere
  • En pris som mer enn en person er villig til å betale

Som eiendomsmegler er det kjempelett å komme inn og love for mye. Ikke la deg bli blendet av det. Hvis man setter prisen litt for lavt, pleier markedet å være veldig flink til å justere opp prisen igjen, gjennom budrunde, mens om man setter prisen for høyt, så kommer det ingen på visning, og du kan ende opp med å ta til takke med et bud som er mye lavere enn det boligen er verd.

Hvor viktig er det å ha mange på visning?

Det spiller jo definitivt en psykologisk rolle når det kommer til budrunden. Om det kommer 20 interessenter på visningen virker dette som en veldig attraktiv bolig, som flere av de interesserte byr på. Om det kommer én interessent, så er det sannsynlig at han/hun kommer til å spørre seg selv hva som er galt med leiligheten, og hvorfor det er så få andre som vil ha den.

Fortsett sånn ish på 6 min, der Kalve begynner å tygge om prisstrategi

Er det noe mer vi må ta hensyn til når det er to stykk (eksempelvis mann og kone) som skal selge, enn hvis jeg er en?

Det viktigste er at alle som skal være med å ta beslutningen må være til stede. Det nytter ikke at bare en av dere er på befaring, som så skal videreformidle innholdet senere.

Det er i prinsippet ikke noe mer å tenke på. Avgjørelsene er de samme, og begrunnelsene bør være de samme. Det som er spesielt viktig er at dere er noen lunde enige om valgene som blir tatt underveis.

Hva skal jeg gjøre hvis jeg lurer på noe som en av meglerne har sagt, eller ikke sagt?

Her er en klassisk feil. Mange som lurer på noe hos en av meglerne har en tendens til å ikke gjøre noe mer med det. Vår anbefaling er klar: Ring megleren opp igjen og spør. Dette er et veldig viktig valg, så spør hvis det er noe. Svarene du får der kan hjelpe deg å ta avgjørelsen

Hva skal jeg gjøre hvis jeg ikke liker noen av de meglerne jeg har hatt på befaring?

Da ville jeg ha invitert inn flere. Denne prosessen kommer til å være vanskeligere for deg enn du tror.Da er det viktig at du har en samarbeidspartner som du kan stole på, og som du føler det er naturlig å invitere inn i hjemmet ditt for å forvalte formuen din.

Hvordan velger man megler, rent teknisk?

Det vanligste er å ringe den megleren du har lyst til å jobbe med, og gjerne sende en sms eller mail til de du ikke har lyst til å samarbeide videre med.

Når begynner kostnadene å løpe?

Det kommer an på kontrakten, og det anbefaler vi å sjekke opp i før du velger. Kostnadsstrukturene kan variere, og med det tidspunktene for betalingen.

Hva kan meglere sammenlignes basert på?

Sånn jeg ser det er boligsalget delt inn i fire:

  • Presentasjon av boligen, gjerne med tanke på styling og målgruppe
  • Markedsføring, gjerne med tanke på målgrupper og kanaler
  • Pris og prisstrategi. Hvorfor vil du sette denne prisen?
  • Hva gjør du som megler på visning og i budrunder

Om ikke alt dette er på plass kan du tape store summer for hvert ledd. Det er det ikke alle som har råd til. Sørg for at megleren har en strategi bak hvert av leddene.

[Gjør noe grafisk så vi skjønner at det skjer et slags skifte]

Hva er det første som skjer etter jeg har plukket opp telefonen og sagt at “du er min eiendomsmegler?”

Det varierer selvsagt fra megler til megler. Det første jeg gjør er å invitere på møte, enten på kontoret hos meg, eller hjemme hos deg. I det møte legger vi en tidslinje, og en plan, for hva som skal skje fremover

Hvordan er en slik tidslinje?

Der står gjerne mer utfyllende om det vi snakket om på befaring. Den begynner gjerne på dags dato. Så setter vi en visningsdato. Hva må så skje før den visningsdagen? Vi finner et tidspunkt hvor fotografen og stylisten har tid, så finner vi når den må annonseres. I hvilket

tidsrom skal da takstmannen inn? Hvor god tid har du til å rydde, male, eventuelt pusse opp. Etter et slikt møte skal du ha et solid dokument å søke opp for å vite hva som skjer når, og hva som må være gjort innen når.

Hvilken rolle tar vanligvis en megler? Er megler en slags konsulent/rådgiver, eller en kompis som nærmest gjør en betalt tjeneste?

En dyktig megler skal tilpasse seg selger. Mange selgere er veldig rett på sak. Da bør megleren være det også. Mange vil heller føle at de blir litt kjent, og småprate litt før man begynner å snakke tall og strategi. En god megler tilpasser seg selgeren.

Hva inngår egentlig i kontrakten?

Det er en rekke lovbestemmelser i kontrakten, som man ikke kommer utenom. De viktigste punktene som inngår i en kontrakt er gjerne

  • Hvem er oppdragsgiver og oppdragstaker
  • Betegnelsen på eiendommen, så det er bestemt hvilken eiendom som selges
  • Prisoversikten på tjenesten

Ellers bør du sjekke om megleren har salgsgaranti, og hva som eventuelt inngår i den garantien.

Utover det er det generelle bestemmelser om at megleren har snakket om hvitvasking og skatteforhold og andre juridiske temaer.

Kan jeg ombestemme meg? Hva hvis det går en uke eller to, så finner jeg ut at jeg vil bryte kontrakten med megler?

Prosessen der varierer fra megler til megler. Det står gjerne i kontrakten hvordan prosedyren er. Enkelte meglere har utlegg eller provisjon ved kontraktsbrudd. Noen meglere har full salgsgaranti - som vil si at du kan forlate megleren når som helst. Les nøye gjennom den

delen av kontrakten. Noen har full salgsgaranti, men så står det med liten skrift at de vi skal ha en gitt sum hvis kontrakten brytes.

Skjer det ofte?

Det skjer som oftest ikke rett etter signeringen, men det hender at kontrakter brytes lengre ute i prosessen. Det kan for eksempel skje hvis boligen blir lagt ut, du er kun middels fornøyd med bildene og annonseringen, det kommer ingen på visning, og du generelt er misfornøyd med oppfølgingen. Da er det ikke utenkelig å forsøke med en annen megler.

Finnes det noen vanlige feil boligselger gjør etter de har valgt megler?

Den vanligste feilen vi ser etter at megler er valgt er at man ikke lytter til megler sine råd. Hvis megleren sier at det er behov for en gitt type styling og noen malingsstrøk anbefales det å lytte til rådene.

Hvis jeg har en billig leilighet, bør jeg velge en billigere megler?

Det trenger ikke ha noe å si. En liten ett, eller toroms kan fortsatt ha flere hundre tusen i prisforskjell på å gå fra en megler til en annen. Velg den megleren du har tro på at kommer til å skaffe høyest pris - ikke den som er billigst.

Kontakt oss