Markedsføring - Steg 6 i boligsalget

Når du har valgt megler er det på tide å klargjøre bolig for salg. Hva skal gjøres med boligen din? Må du pusse opp? Kanskje male?

Velkommen hit for å se hele podcasten! Du finner den også på spotify, eller hvor enn du hører podcast.

Oskar skal selge boligen sin, og har gjort klart en rekke spørsmål til Eivind Kalve og Sebastian Eide, som er eiendomsmeglere hos Eie Eiendomsmegling Bergen. Svarene ser du her!

Hvordan markedsføres bolig, steg for steg?

I markedsføring av bolig er det tre steg man skal igjennom før boligen er klar til å markedsføres

  1. Klargjøring av bolig, som vi snakket om i tidligere artikler. Her skal det eventuelt pusses opp og styles, før boligen er klar til foto
  2. Fotografering, som også er omtalt tidligere. Her skal fotograf fange boligen din fra sin mest tiltalende side
  3. Innhenting av all informasjon. Tilstandsrapport, eventuell informasjon fra kommunen, og annen viktig info.

Når det er på plass skal megler lage salgsoppgave og finn.no-annonse for å presentere boligen. Her er det veldig mye å tenke på. Hva er det første bildet? For å lokke folk inn, og hele bilderekkefølgen etter det. Deretter skriver megler en selgende, men realistisk og faktaorientert tekst, før bolig legges ut på finn.no, og promoterer annonsen på de flatene det er aktuelt for.

Det finnes et bredt spekter av slike kanaler. Google display-annonser, facebook, instagram, Schibsted sine plattformer, andre nettaviser, til og med Snapchat. Også finnes selvsagt papiraviser og mer tradisjonelle plattformer.

Er det stor forskjell på markedsføringen basert på hvem du vil treffe? Markedsføres en bolig til et gammelt ektepar annerledes enn til en student?

Her begynner alt i klargjøringen med stylist. Boligen bør styles og innredes på en måte som appellerer til den kjøpegruppen du helst vil ha tak i. Hvordan vil denne kjøpegruppens “drømmebolig” se ut?

I selve markedsføringen har vi kjempegode verktøy for å markedsføre mot de som er aktuelle kjøpere. Da er det registrert alder, kjønn, hvor de bor, hvilke boliger de har sett på tidligere, også finner verktøyene våre disse.

En avgjørelse vi som meglere ofte må ta er om vi må “velge vekk” en aktuell målgruppe. Noen leiligheter passer for eksempel både til voksne og til studenter. Da kommer spørsmålene om hvordan man skal style og hvordan man skal markedsføre. Skal man ekskludere studentene og kun satse på de voksne, eller skal man lage en annonse som favner litt bredere?

Hva er en salgsoppgave?

En salgsoppgave er et dokument megler lager, basert på den informasjonen vi er pliktige til å hente inn. I en salgsoppgave skal kjøper kunne lese alt de trenger å vite om en bolig før man kjøper. Lovmessig er megler pålagt å gi informasjonen som en kjøper trenger. Denne informasjonen må kunne dokumenteres.

Kan man si at en finn.no-annonse er en slags forenkling av salgsoppgaven?

Det stemmer. Nå er det også kommet nye regler på finn.no. Før kunne man skrive mye mer tekst i annonsen, og megler kunne skrive mye mer utfyllende tekst. Nå er vi begrenset til 800 tegn. Det vil si at finn.no-annonsen blir mer en teaser, et innsalg. Dermed er bilder i annonsen, og salgsoppgaven i seg selv, viktigere.

Hvordan fungerer prisstrategi i boligsalg?

Det er selvsagt veldig mye å tenke på på i prissetting, men hvis vi sier at du er en populær bolig i et velfungerende marked, så er det tre ting som er helt essensielt:

  1. Prisen må være en pris som boligselger er villig til å akseptere, hvis ikke er det å regne som lokkepris.
  2. Prisen skal være megler sin objektive vurdering av boligen, ut i fra det markedet vi er i
  3. Prisen bør være på et nivå som mer enn en person er villig til å gi for boligen.

Prisstrategi er blant det vanskeligste med det å være megler. Det er to ytterpunkter i prisstrategi - og megleren din bør vite hvor h*n legger seg på skalaen, og hvorfor.

På den ene siden er det en høy pris. Drømmeprisen. Det man håper å oppnå. Da kan du risikere at du får veldig få folk på visning, omsetningshastigheten er lang, og du er gjerne nødt til å gi rabatt.

Det andre ytterpunktet er å legge ut for det laveste man kan være villig til å selge for. En sum hvor megler fra et nøytralt synspunkt kan si at dette er boligen i hvert fall verd. Da får du flere folk på visning, og du får lavere omsetningshastighet. Da kan du og være heldig å få inn flere budgivere. Dermed kan du også få den berømte budrundeeffekten hvor salgssummen øker betydelig.

Det er plusser og minuser med begge strategiene, og det er åpenbart ingen fasit her, men det er viktig at megleren din gjør seg opp tanker om dette temaet.

Hva er forskjeller i boligmarkedet på to forskjellige tidspunkter?

Litt av grunnlaget i boligmarkedet er at det ikke er snakk om en fast vare. Det er vanskelig å sette et sammenligningsgrunnlag og en definitiv “derfor er det sånn” i et boligsalg. Du kjøper en følelse, en tanke om hvordan livet ditt skal bli, hvor ønsker du at barna skal vokse opp. Siden varen aldri er helt lik, og de potensielle kjøperne har gjort seg opp hver sine tanker om boligen - så kan man i teorien få to helt forskjellige priser på det samme objektet i samme marked. Det er det som gjør at eiendomsmegling er så vanskelig, men og så viktig.

Når man snakker om et marked kommer man seg ikke unna tilbud og etterspørsel. Der ser man ganske like tendenser år etter år. Tilbud og etterspørsel stiger fra første kvartal og ut andre, dupper litt ned i sommer, opp i august, også ned igjen mot årets slutt. Der er det veldig mange meglere som anbefaler andre kvartal - for da er det høy etterspørsel. I mange tilfeller vil det være klokt, men det er to sider av den saken og. Av og til kan man være tjent med å gå utenfor det hete markedet, fordi det er færre boliger å konkurrere med. Kanskje du da konkurrerer om de samme 10 interessentene med 2 eller 3 andre boliger. Heller enn å, et halvt år senere, konkurrere om 20 interessenter med 10 boliger. Det kan lønne seg å gjøre det motsatte av det alle andre gjør. En av de største tabbene mange meglere og boligselgere gjør er å ikke ta hensyn til konkurrentene sine.

Det er altså Finn.no som står i midten av all markedsføring av bolig?

Det stemmer. Finn.no er helt sentralt. Frem til bare noen få år siden var det omtrent bare Finn.no og avis som ble brukt i markedsføring. Nå har det gått videre til facebook, google og nettaviser - men det er fortsatt Finn.no som står i sentrum.

Finnes det noen alternativer til Finn.no?

Det finnes alternativer, men ingen av de er gode. Boliger må nok annonseres på Finn.

Hva er det verste du ser i en boligannonse?

Noe av det verste jeg ser er tekstene til enkelte meglere. Spesielt da det var lengre annonsetekster. En lang tekst med bare superlativer, hvor du kunne lese hele, uten å lære noe som helst om boligen. Det står “her kan du samle familien rundt middagsbordet” eller “len deg tilbake med et glass vin på terrassen”, men det står ingenting om når badet er i fra, når kjøkkenet er pusset opp.

Ellers er vi ikke tilhengere av rotete bilderekkefølge. Bildene i annonsen skal geleide deg gjennom boligen på en oversiktlig måte.

Eie bruker noen ganger litt spesielle boligpresentasjoner. Boligvideo eller spesielle fotokonsepter. Hva er tanken bak det?

Vi bruker av og til boligvideoer når vi har spesielle objekter med spesielle følelser i boligen. Når boligen har en atmosfære som fanges bedre på video enn med stillbilder, så går vi noen ganger for det.

Noen av Eie Bergens boligvideoer ser du på vår youtube-kanal: https://www.youtube.com/channel/UCT-09zFWBHGeVNSnX7vhNUQ/videos

Vi har laget boligvideoer på alt fra nydelige funkisboliger i utkanten til ikke like flotte leiligheter i sentrum. Noen ganger har det mer å gjøre med målgruppe og, til syvende og sist, pris for selger.

Noen av annonsene våre har gått viralt. Vi gjorde en annonse i Apeltunlien som har blitt kopiert regelmessig siden da. Her har vi presentert et oppussingsobjekt sånn som det faktisk ser ut.

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=76798004

Vanligvis gjøres annonser av oppussingsobjekt så enkle som mulig, og man forsøker å vise frem så lite som mulig av boligen. Vi gikk i motsatt retning og la ut boligen i sin helhet, ærlig og med solid boligfoto. Dette er et av mange eksempler på stunt vi i Eie kan gjøre i markedsføring av bolig.

Hvordan vet man om markedsføringen fungerer bra?

Vi får jo statistikk. For det første ser man hvor mange man har nådd ut til, hvor mange som har sett annonsen, også ser vi hvor mange som faktisk har klikket seg inn på annonsen. Når du ut til 20.000 mennesker og får 100 klikk, da har du gått bredt ut, men du klarte ikke vekke en interesse. Har du nådd ut til 20.000 og fått 2.000 klikk, da har du klart å vekke en eller annen følelse, og fått folk til å gå inn og se på annonsen. Så ser du det selvsagt basert på hvor mange som kommer på visning - selv om det der er er mange andre faktorer å ta stilling til. Markedsføringen har i hvert fall fungert hvis de som kommer på visning er riktige. Hvis de som kommer på visning ser for seg at dette er et sted de kunne bodd. Hvis du har flere av de, så er du i en veldig gunstig situasjon.

Hva er de viktigste delene av en Finn.no-annonse?

Det jeg mener er det viktigste er selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapporten. Det forklarer alt selger har gjort med boligen, og veldig mye av det tekniske. Det er viktig å lese hele salgsoppgaven. Det er faktisk interessenter pliktig til å sette seg inn i - selv om litt for få gjør det. Der har noen boligkjøpere mye å hente. Les gjennom, og tør å spørre megler om det er noe du lurer på.

Hvorfor skal jeg la Eie markedsføre boligen din?

Hos Eie får du den komplette og helhetlige pakken. Vi gir deg rådene om oppussing eller ikke, vi har styling og boligfoto i Norgesklasse, og vi bruker verktøyene som gir den beste markedsføringen som finnes i boligannonsering i dag. Vi i Eie har som vårt oppdrag at vi skal lage Norges beste boligannonser. Vi engasjerer oss i at du som selger skal få best mulig pris for din bolig,

Kontakt oss