Finne Eiendomsmegler - Steg 1 i boligsalget.

Hva skal jeg tenke på når jeg skal selge boligen min? Hvor skal jeg begynne? I Eie Eiendomsmegling sin podcast får du som skal selge bolig råd om hva som er viktig å tenke på i hvert enkelt steg av prosessen. I første episode stiller boligselger 15 gode spørsmål om steg 1 i reisen: Hva bør jeg gjøre før jeg finner megler? Hvordan vet jeg hvilke meglere jeg skal invitere til å se på boligen min?

Velkommen hit for å se hele podcasten! Du finner den også på spotify, eller hvor enn du hører podcast.

Henrik er førstegangsselger, og har gjort klart en rekke spørsmål til Lise Abrahamsen, som er megler hos Eie Eiendomsmegling Bergen. Hennes svar finner du her!

Hva er et naturlig første steg når jeg skal selge hjemmet mitt?

Om du vet at du har lyst til å selge er det naturlig å finne ut hva du har å rutte med til du skal kjøpe ny bolig. Det anbefales å ta inn en eller flere meglere på verdivurdering. Du inviterer meglere hjem, sånn at de kan gi et kvalifisert estimat, såkalt verdivurdering, om hva boligen er verdt.

Da får du også muligheten til å få gode råd og retningslinjer fra megleren, sånn at du vet hvordan det er naturlig å gå frem når man, eksempelvis, skal lete etter ny bolig.

Koster det penger å få en slik verdivurdering?

Det gjør det som oftest ikke. En verdivurdering er gjerne en tjeneste som megleren gjør tidlig i prosessen, da megleren gjerne vil komme igjen på befaring når du skal bestemme hvem som skal få selge din bolig.

På den annen side krever de fleste banker en såkalt e-takst, før de kan låne ut penger. Det krever blant annet fotografering av kjøkken, bad og fasade, og en ellers grundigere gjennomgang. Det må man betale for.

Ellers anbefaler vi å få inn flere meglere til denne delen av prosessen. Det er langt ifra sånn at en spesifikk megler sine meninger og observasjoner er 100% korrekte og en annen megler tar feil. Meglerne har forskjellige synsvinkler, og vil gjerne komme til forskjellige konklusjoner. Det lønner seg å få inn flere meninger her.

Da blir man også kjent med ennå flere meglere, som gir deg et bedre beslutningsgrunnlag til du skal invitere på Befaring.

Finnes det noen naturlige steg jeg bør ta før jeg skal ha en megler inne? Er det snakk om enkle ting som å rydde og vaske, eller bør jeg sparkle veggene og bytte ut kjøkkenet?

I prinsippet må det ikke gjøres noe med boligen før megler kommer på verdivurdering eller befaring. Selvsagt: Det er å anbefale at man vasker og rydder litt, men ikke gå til storaksjon for at megleren skal bli mer sjarmert av boligen.

Er man på noen måte knyttet til megleren man har hatt inne til verdivurdering?

Man er på ingen måte låst fast til den man har hatt inne på verken verdivurdering eller befaring. Hvis megleren du har fått verdivurdering av gir et dårlig inntrykk anbefaler vi å ta inn nye meglere til befaringen, når den tid måtte komme.

Etter man har fått en verdivurdering. Er salgsprosessen i gang da, eller kan jeg avvente?

Det er full anledning til å ta seg god tid etter en verdivurdering. Kanskje du finner ut at du ikke skal selge, eller må se om du kommer inn på et studie, eller kanskje du vil kartlegge markedet litt før du søker jobb, eller hva enn det måtte være. Du har verken bundet deg til en eiendomsmegler, eller bundet deg til at du skal selge boligen din, etter du har hatt megler inne på verdivurdering.

Tvert imot er det mulig at megleren kommer med en rekke tips til ting du kan gjøre for å øke verdien på boligen, som gjerne kan ta litt tid å gjennomføre. Eksempelvis kan en flink eiendomsmegler komme til å anbefale deg å sette opp en lettvegg, bytte gulv i stuen, eller male fasaden. Slike ting er åpenbart ikke gjort på en helg, og kan gjerne gjøre at salgsprosessen blir utsatt.

Bør jeg kjøpe først, så selge. Eller selge først så kjøpe?

Det varierer basert dine ønsker og muligheter. Hvis du er litt kresen kan det lønne seg å kjøpe først, sånn at du vet at du får akkurat det du har lyst på, på det tidspunktet du vil, på den lokasjonen du vil.

På den annen side kan det være risikabelt å kjøpe før man selger. Om boligsalget ikke går så bra som man hadde håpet, og man ikke får så mye som man hadde håpet for boligen, er det fare for at man går på en smell. Ellers er det jo ikke sikkert at man finner en kjøper med en gang, så man kan ende opp med å måtte betale ned på to boliglån samtidig i en periode. Det er det ikke alle som har råd til. Da kan man igjen risikere å havne i en “vond sirkel”, hvor man tvinges til å selge for en lavere pris enn nødvendig, fordi man ikke har råd til å betale ned på to lån.

Hvordan kontakter man megler? Ringer jeg rundt til de forskjellige foretakene, eller finnes det en nettside jeg skal gå inn på, eller hvordan fungerer det?

Her finnes det mange måter å gå frem på. Mange velger å registrere seg på en såkalt anbudstjeneste. Der legger man inn kontaktinformasjonen sin, og krysser av for et gitt antall melgerforetak, gjerne fem stykker. Så blir din informasjon sendt ut til de fem kontorene du har krysset av for, etterfulgt av at du mottar tilbud fra meglere i disse foretakene. Som regel er det da helt tilfeldig hvilken megler på dette kontoret som får din bolig tildelt. Du kan ende opp med en som er helt ny i jobben, eller en som akkurat nå har en haug med andre boliger som hun jobber med og er druknet i arbeid. Kanskje du får noen som aldri har solgt noe i din del av byen? - Eller du kan være heldig å ende opp med en kjempeflink megler, selvsagt.

Jeg ville gått frem på følgende måte:

  1. Forhør deg med venner. Kjenner du noen som har solgt bolig? Hvordan var prosessen deres? Hva har de å si om valg av megler. Kanskje de vil anbefale (eller kanskje de ikke vil anbefale) den megleren de brukte?
  2. Gå inn på Finn.no og se hvilke annonser du synes er best. Hvem har finest bilder? Bildetekst? Hva kjennetegner annonsene som får boligene til å synes fra sin beste side? Er det noen meglerforetak som går igjen i de annonsene du liker?
  3. Se hvilke meglere som selger i ditt område. Hvis du ser at en megler har solgt boligen til naboen, hun oppi gaten, og et par andre i samme område, kan du være sikker på at dette er en megler som vet hvordan det er å selge bolig i ditt nabolag. Megleren kan gjerne gjøre gode estimater på hvor lang tid det vil ta, og pris på boligen. Han vet allerede hvor langt det er til barnehagen, og gjerne hva boligkjøpere som er på jakt i dette området kommer til å spørre om!

Når du først har tatt kontakt, gjennom sms, mail, telefon, eller på annen måte, så kan det lønne seg å bruke dette som en slags test. Hvor “på” er megleren? Ringer han deg opp igjen? Det er veldig greit å legge merke til hvor fremoverlent en megler er når han selger seg inn til deg - som en pekepinn på hvordan han kommer til å være når han eventuelt selger din bolig.

Hvor mange meglere er det vanlig å invitere på befaring?

Det varierer veldig, men jeg ville ikke tatt inn flere enn tre. Om man inviterer seks, syv, åtte meglere kommer du fort til å blande dem sammen, så er det gjerne bare en avgjørelse basert på hvem som tilbyr lavest pris. Hvis du inviterer tre stykker, så får du tre forskjellige personligheter, du får tre forskjellige veier til mål, og du får tre forskjellige helhetspakker å sammenligne.

Hva er egentlig forskjellen på en ung og sulten megler og en litt eldre, mer erfaren megler?

Vel, ideelt sett skulle man jo hatt en litt eldre, rutinert megler i ung og sulten megler sin kropp. For min del er det essensielt at megleren er fremoverlent og “på”. Hvor aktiv en megler er når man selger seg inn til deg som er i tidlig fase av boligsalget, vil gjerne gjenspeile hvor sulten megleren er når interessenter i din bolig sender en sms eller ringer.

Hvis en interessent ringer til megleren lørdag kveld og sier at hun kun har anledning til å komme på visning søndag klokken 10, gjelder det å ha en eiendomsmegler som kaster seg rundt og får det til å skje. Det finner man gjerne lettere i en ung megler enn i en med mer erfaring.

På den annen side vil man gjerne ha den eldre og rutinerte megleren sine tips og triks. Når man har vært i “gamet” lenge har man åpenbart et bedre grunnlag til å se detaljer og muligheter.

Det kan være lurt å ha inn en av hver på befaring. Det vil være interessant for deg som boligselger å se hvordan de forskjellige selger seg inn til deg, og hvordan de prøver å overbevise deg til å velge dem som megler.

Hvordan fungerer “Gjør det selv”-løsninger?

Det finnes en rekke apper og nettsteder - eller såkalte “billigmeglere”, hvor man betaler en fastpris for eiendomsmegler uten provisjon. Man sparer gjerne en del på å velge disse billige variantene - men de som ender opp med å kjøpe boligen din av deg sparer gjerne mye mer enn det du gjør. En flink megler kommer til å hjelpe deg å få det maksimale markedet er villig til å gi for din bolig.

De fleste av oss har nesten alle pengene sine bundet opp i boligen. Når du velger en eiendomsmegler velger du faktisk en som skal forvalte pengene dine.

Hva “Gjør det selv”-løsninger angår er det faktisk kjempelett å selge boligen sin selv. Omtrent hvem som helst klarer å selge en leilighet - hvis man er villig til å prise seg lavt nok. Hvis du er villig til å tape en stor andel av formuen din, og se på at naboen selger for tre-fire hundre tusen mer enn deg et halvt år etter deg, går det fint an å selge selv.

Det er klart at det har skjedd både en og to ganger at en Gjør-det-selv-megler har fått en bra pris på boliger, men dette er unntaket. Den generelle hovedregelen er at det lønner seg med profesjonell hjelp, som jobber steinhardt for deg og din bolig, når du skal selge det dyreste du eier.

Når vi først er inne på pris. Hvor mye bør jeg vektlegge prisen til de forskjellige meglerne jeg skal invitere på befaring?

Ikke la deg skremme av meglers pris før du har hatt de på befaring. Det koster ingenting å invitere megler på befaring. Man lærer gjerne mer av å få inn meglere med litt forskjellige utgangspunkt (både prismessig og ellers), enn å få inn tre stykker som har omtrent lik erfaring og omtrent likt syn på faget. Sats på å få inn forskjellige meglere, og legg fokus på hvem du vil ha tilbud fra, og hvilke veier til målet du vil se. Ikke tenk for mye på prisen ennå.

Noen boligselgere vil gjerne ha pristilbud på mail før megler kommer på besøk. Hvis en megler sier seg fornøyd med å sende avgårde et pristilbud før hun vet noe om boligen, og anser det som sitt beste innsalg, så sier det sitt om hvor mye arbeid denne megleren kommer til å legge i å selge din bolig.

Bør jeg gjøre noe med leiligheten før megler kommer på besøk?

Det holder å rydde og vaske litt. Ikke gå i gang med å rive ut badet og bytte gulv før du har fått en kvalifisert mening fra minst én megler. Dette er tips man kan få fra megleren! Tipsene man får fra megleren er også gjerne mye enklere enn å få streng beskjed om at hele kjøkkenet må bort. Det kan være at noen strøk med maling eller ny parkett på stua er like effektivt på sluttsummen, men koster mye mindre både tid og penger for deg å gjennomføre.

En stor tabbe mange gjør er å bruke mye penger på oppgraderinger før megleren har vært inne og gjort vurderinger. Mange taper mye penger på å bytte ut trappen, eller vinduene, eller noe annet kostbart - uten at dette øker salgsverdien allverden.

Et aspekt ved dette er at det slett ikke er alle som er ute etter å kjøpe “den perfekte boligen”. Mange er ute etter å kjøpe en bolig som kan bli “den perfekte”, også går de til verks rett etter de har kjøpt med å rive tapet og bytte fliser på badet på egenhånd. Da er det veldig bittert å ha brukt store summer på å nettopp ha satt inn disse tingene. En flink megler kjenner igjen hva som er hva.

Forøvrig kommer vi her litt tilbake til hva en flink megler er verd. En flink megler kommer med disse rådene. En mindre flink megler gjør det ikke. I en eiendomsmegler skal man ha en sparringspartner som er rutinert på boligsalg. Å ha en profesjonell, som gjør dette hver dag hele året, har helt andre forutsetninger til å ta både store og små valg, enn en som aldri har gjort det før.

Hva er forskjellen på en befaring og en verdivurdering?

I mange tilfeller går det over i hverandre. Om man er i en veldig tidlig fase av salget, og ikke har bestemt seg helt ennå om man skal selge eller ikke, så er det ofte greit å bare ha verdivurdering. Megler kommer på besøk og gjør et kvalifisert estimat av verdien - sånn at du vet sånn omtrent hva du har å rutte med til en eventuell ny bolig.

Om du er der at du vet at du skal selge, og at du så smått er klar til å bestemme hvilken megler du vil ha hjelp av, så er det gjerne naturlig å ha en fullverdig befaring. Her setter megleren seg noe bedre inn i boligens kvaliteter, enn i en verdivurdering. En annen forskjell mellom verdivurdering og befaring er at befaringen har en del hvor megleren skal selge seg inn til deg som skal selge bolig - om å få lov til å hjelpe deg med salget.

Merk: Selv om du ikke vet når du skal selge, kan det være lurt å velge megler tidlig. Eiendomsmeglere har gjerne oppdrag som har ligget i skuffen i et år. Kanskje to! Hvis du, for eksempel, skal ut og finne drømmeboligen før du selger din nåværende, så kan det hende at det tar tid. Da skader det heller ikke å allerede være tilknyttet en megler, som kan rådgi deg i leteprosessen. Hvis du ser en interessant bolig kan du for eksempel sende finn.no-annonsen til megleren og få en kommentar, for å se til at du ikke bommer på noen røde flagg.

Er det noen store forskjeller i å selge enebolig og leilighet, for eksempel?

Det er det egentlig ikke. Befaringen tar gjerne litt lengre tid. Ellers er det ikke så mye du trenger å ta hensyn til, hvertfall før befaringen. En dyktig megler kan selge hva enn du måtte bo i.

Hva er de vanligste feilene å gjøre når du skal selge bolig?

Hvis du vil ha et veldig dårlig utgangspunkt for å selge bolig, anbefaler vi følgende:

  • Du gjør ingen research, du legger gjerne bare inn kontaktinformasjonen din i en anbudstjeneste, så lar du tilfeldighetene ordne resten
  • Du forhører deg ikke med venner som har solgt bolig før
  • Du går bare etter pris når du velger megler. Er det for godt til å være sant, så er det ofte nettopp det det er. Pris er selvsagt viktig, men en flink megler er ofte verdt mye mer i andre enden enn det man sparer.
  • Du undersøker ikke på finn.no hvem som selger mye i ditt område
  • Du setter ikke av nok tid til befaringen. Vi anbefaler minimum 1,5 timer
  • Du har ikke fullt fokus i befaringen. Du har ikke skaffet barnevakt, og du er ikke fullt fokusert på oppgaven.

Har du flere spørsmål om valg av eiendomsmegler? Navn er ukens megler, og svarer gjerne på dine spørsmål!

Kontakt oss