Befaringen - Steg 2 i boligsalget

Hva skjer etter megleren ringer på døren for å presentere seg og sitt foretak? Hva forventes at du skal gjøre, og hva bør du forvente av megleren? I denne episoden stiller boligselger en rekke gode spørsmål om neste steg i reisen: Hvordan bør en befaring foregå? Hvordan skal jeg få et så godt bilde av megleren som mulig?

Velkommen hit for å se hele podcasten! Du finner den også på spotify, eller hvor enn du hører podcast.

Henrik er førstegangsselger, og har gjort klart en rekke spørsmål til Tarek Bergfjord, som er megler hos Eie Eiendomsmegling Bergen. Svarene ser du her!

Er førsteinntrykket viktig å notere seg, eller er det noe jeg skal forsøke å se litt forbi?

Førsteinntrykket er viktig. Det førsteinntrykket du får av megleren, er sannsynligvis det inntrykket en potensiell kjøper kommer til å få av megleren når han/hun selger. Det at megleren er presis, eller kanskje til og med litt før tiden, at han/hun er velkledd, har fast håndtrykk og virker hyggelig er veldig viktig. Samtidig er det viktig at et eventuelt dårlig førsteinntrykk “ødelegger” resten av befaringen. Det hender at man starter litt skjevt, men at befaringen deretter går veldig bra - så ta det med i betraktningen, men ikke la hele avgjørelsen falle på de første 10 sekundene av en befaring.

Hvordan foregår en befaring?

En befaring er gjerne todelt. Første del er at megleren skal gå gjennom salgsobjektet. Selger viser frem hele boligen, megler spør spørsmål og kommenterer - slik at de har god innsikt når de skal komme med en verdivurdering.

I del to setter man seg ned og snakker om hva megleren, og meglerforetaket, kan tilby deg som selger. Så vel som hva du kan forvente av boligen din i form av verdi, omsetningshastighet, og slike ting.

Er det noe jeg kan legge merke til for å vite om en befaring har gått dårlig?

Etter en god befaring bør du sitte igjen med disse fem hovedpunktene

  1. Tidslinje. Hva skjer fremover hvis jeg velger denne megleren, og når skjer det?
  2. Hva kan jeg forvente at boligen min er verd? Hva er et dårlig, og hva er et godt salg¨
  3. Tips og råd: Hva bør jeg gjøre med boligen før et salg?
  4. Megleren. Hvem er denne megleren, hva er spesielt med han/hun? Hva tilbyr foretaket megleren jobber i som ikke alle andre gjør? Hvorfor er denne megleren viktig for deg
  5. Prisen. Hva koster megleren.

Etter en god befaring vet du mer eller mindre hva du kan forvente. Etter en dårlig befaring er mange av disse tingene ikke avklart. I tillegg bør du få en følelse av at denne megleren kan gjøre en god jobb med å selge denne boligen.

Hvor lenge varer en befaring, som oftest?

Det kommer veldig an på et par ting. For det første er størrelsen på boligen relevant. Det tar lengre tid å gå igjennom et stort hus, enn en studenthybel. Ellers er det selvsagt av betydning hvor mye boligselger vil spørre og vite. Noen graver og spør mer enn andre. Det tar selvsagt tid.

En generell hovedregel er at det ikke bør settes av mindre enn en og en halv time, men vi understreker at det aller beste er å la befaringen gå sin naturlige gang, så får alle svar på alt de lurer på. Etter 90 minutter skal man ha fått med seg mye, men hvis det egentlig hadde vært behov for et kvarter til er det uheldig å ha en avtale som gjør at befaringen må avsluttes før den tid.

Det sies at jeg bør invitere 3 meglere på befaring. Hvordan lang tid bør jeg ha mellom møtene?

Det er greit å ikke ha for lang tid mellom dem. Da er det fort gjort å glemme hvem som sa hva, og hvem som jobbet hvor, når du skal sammenligne. Ikke la det gå flere uker.

En vanlig feil er å ha dem rett etter hverandre, på samme dag. Da ender du gjerne opp med å ha tre dårlige befaringer, som er preget av at du hadde for dårlig tid, i stedet for å ha tre gode befaringer, hvor du og megleren får den tiden dere trenger.

Den gyldne middelveien er nok å sette av tre ettermiddager til tre meglere. Møt en megler på tirsdag, en på onsdag og en på torsdag - for eksempel.

Du får dem tett nok, så du skal klare å sammenligne, og du får dem med såpass tid at du slipper å stresse med at den ene megleren må dra tidlig for å gjøre plass til neste

Hvor selvstendig jobber eiendomsmeglere?

En megler jobber ganske selvstendig. Når du signerer med en eiendomsmegler har du én megler å forholde deg til. Noen meglere jobber i team, som det kan være fordeler og ulemper med. De fleste sitter på samme kontor, så det samarbeides internt hvis det trengs. Ellers har mange meglere partnerskap. Vi i Eie Bergen har eksklusive partnerskap med fotograf og stylist, så vel som med flytteselskap og andre strategiske partnere. De er også en del av “teamet”.

Må jeg gjøre noe med leiligheten før megleren kommer på besøk?

Du behøver egentlig ikke gjøre så mye mer enn å rydde kjapt over, så megleren har anledning til å få et bilde av boligens potensiale. Det er strengt tatt ikke nødvendig å gjøre en storaksjon for å få eiendomsmegler på besøk. Vi anbefaler å ikke bruke penger på boligen før du har fått faglige råd

Hva er forskjellen på takst, verdivurdering og prisantydning?

Takst - Takstmenn i dag uttaler seg ikke om verdi. De snakker om boligens tilstand. Hvordan ser badet ut? Når ble det pusset opp? Hvilken tilstand er kjøkkenet i? Takst er en ren byggteknisk tilstand

Verdivurdering - Dette er meglers pekepinn på hvor boligen ligger i verdi. Hva antar megler at du kan selge hjemmet ditt for?

Prisantydning - Dette legger vi ut boligen for på markedet. Her kommer ting som prisstrategi og markedsføring inn i bildet.

>Hvis du har en flink megler vil det være en tydelig rød tråd mellom disse, men det kan fortsatt skje store endringer. Eksempelvis kan man finne gode eller dårlige overraskelser når takstmann går gjennom boligen, eller man kan finne ut at det er lurt å bruke en litt spesiell prisstrategi. Ellers kan man selvsagt være heldig/uheldig med tanke på kjøpere.

En dyktig megler vil gi deg en forståelse på helhetsbilde av disse punktene.

Finnes det noen andre tall som er relevante?

E-takst er mye det samme som en verdivurdering, men den går noe dypere. Dette er noe mange banker krever for å kunne gi finansieringsbevis. E-taksten inneholder bilder av bad, kjøkken og fasade, samt sammenligninger med andre eiendomer som er solgt i sammenlignbare områder o.l.

Hva bygger meglere en verdivurdering på? Går de på synsing og erfaring, eller finnes det grundigere metoder?

Det varierer fra megler til megler, men det finnes noen retningslinjer

  • Sammenligninger med andre boliger i området
  • Kvadratmeterpris i området
  • Beliggenhet
  • Nærhet til ting som skole, butikk og barnehage

En dyktig megler gir deg en begrunnelse basert på en eller flere av disse punktene, så vel som erfaring, og gir deg en forståelse av hva boligen din har å by på som salgsobjekt.

Hvordan skal jeg velge best mulig megler for meg?

Det kan være lurt å velge noen punkter som er ekstra viktig for deg. Er det den som kommer inn og foreslår høyeste pris? Er det den som virker mest ryddig og profesjonell? Er det den som har solgt mest i området før? Noen meglere har spesifikke strategier på visning, eller i budrunde. Kanskje noen har en spesiell prisstrategi, eller noen andre punkter som skiller seg ut. Du må selv finne ut hva som er viktig for deg, hvordan meglerne skiller seg ut, og finne ut hvilken av meglerne som treffer det som er viktig for deg.

Finnes det noen strategier for å sammenligne meglere på rettferdig grunnlag? Kan jeg for eksempel stille dem de samme spørsmålene?

Det er lurt å ha et par punkter du vil ha de gjennom, men det er ikke ideelt å ha en “spørsmål og svar”-befaring. Gjerne ha punkter, men sørg for at det skal være en samtale, heller enn et intervju.

Det er også sannsynlig at en av meglerne kommer med noe du ikke har tenkt på, som det kan være lurt å ta stilling til. Det bør du også notere deg.

Hvordan kjenner du som megler igjen en “god befaring”?

Jeg føler jeg har hatt en god befaring når selger er godt nok forberedt, og engasjert. Det gjør det lettere å få til en god samtale, hvor megler og selger “spiller hverandre gode”. Det er få/ingen forstyrrende elementer. Det er lettere å få til en god befaring hvis selger har forberedt hva som er viktig for dem.

Hvordan prislegger de forskjellige meglerne seg?

I Norge har eiendomsmeglere strenge lover og regler å forholde seg til - som gjør at innholdet ofte ser nokså like ut. I et pristilbud bør ting som dette inngå, eller du bør vite hvorfor de ikke gjør det:

  • Satsen til meglerforetaket
  • Satsen til eiendomsmegleren
  • Kostnader for foto
  • Kostnader for markedsføring
  • Kommunale utgifter
  • Utgifter fra eventuell forretningsfører

Her anbefaler vi å se nøye på hva som inngår i hvert av tilbudene når du sammenligner. Det er fort gjort å gå rett ned og se på summen, men da er det mulig at den du tror er billigst, eksempelvis, ikke har med foto og markedsføring i prisen, og at det kommer i tillegg.

Finnes det andre alternativer enn fastpris for et boligsalg?

Vi er pliktige å presentere et tilbud som går på timebetaling. Altså en fast timepris, ganger med hvor mange timer megleren bruker på oppdraget. Det er svært sjelden dette alternativet benyttes.

Derimot er det vanlig at man brukes såkalt provisjonsbasert vederlag. Det kan altså enten være en gitt prosent av salgssummen, eller en fast sum på tjenesten. Utover dette er det en del faste kostnader som må regnes med, som fotograf osv

Vårt beste tips er å se nøye på hva som inngår i pristilbudet

Er det sånn at man får ett pristilbud per megler, eller kan megleren gi for eksempel tre forskjellige alternativer? Så kan du velge hvor dyr markedsføring og foto osv du vil ha

frem ting underveis i prosessen, som gjør at man finner ut at det kan lønne seg med en mer kreativ markedsføring, avisannonse, eller en spesiell type foto - kanskje boligvideo, som kan gjøre utslag på sluttsummen.

Megleren kommer som oftest med et forslag som han/hun mener passer til deg og din bolig. Så er det mulig det kommer

Hvor lang tid tar det å selge en bolig?

Tiden det tar er veldig avhengig av situasjonen selger er i. Selger kan ønske å holde igjen litt, til han/hun har funnet drømmehjemmet, eller selger kan ønske å få det solgt så fort som mulig. Avhengig av disse tingene, og en rekke andre faktorer, kan det ta alt fra to uker til et halvt år. For folk flest er det dog ikke “så viktig” om det tar to eller fire uker - så lenge produktet som leveres blir så bra som mulig. Ellers er det vanskelig å beregne omsetningshastigheten på en bolig, men Eiendom Norge regner ut gjennomsnittet for de store byene en gang i måneden, som kan være en god pekepinn.

Kontakt oss